为什么
德州为什么房产税高
德州没有州个人所得税，也没有州一级的房产税。学校、县、市、社区学院、医院区以及 MUD 等地方单位，主要靠房产税运作。所以同一个城市里，不同学区、不同小区的税率可能差别很大。买房前看清楚具体地址的所有税务单位，比看「德州平均税率」有用得多。
计算
房产税怎么算
房产税 =（评估价值 − 豁免额）× 各税务单位税率之和
- 评估价值：县评估局（appraisal district）每年对房屋的评估价。
- 豁免额：每种豁免只减它所适用的税务单位。比如学区的 $140,000 自住房豁免，只减学区那一部分。
- 税率：每个税务单位每年公布自己的税率，加起来就是合计税率。
举例：一套评估价 $300,000 的自住房，享受 $140,000 学区豁免后，学区税按 $160,000 计算。
奥斯汀实例（学区税部分）：以 Austin ISD 2025 税年的税率 $0.9252 / $100 计算（2026 年税率仍在制定中），一套评估价 $450,000 的自住房：
| 应税价值 | 学区税 | |
|---|---|---|
| 没有申请自住房豁免 | $450,000 | 约 $4,163 |
| 申请了 $140,000 豁免 | $310,000 | 约 $2,868 |
仅学区这一项，每年就省约 $1,295。县、市、社区学院等还会按各自税率另外计税，所以全年总税会更高。
自住房豁免
自住房豁免（homestead exemption）
- 学区必须提供 $140,000 的自住房豁免。
- 65 岁以上或残障人士：学区再额外豁免 $60,000。
- 各税务单位还可以自行提供最多 20% 的额外豁免。
- 怎么申请：向房屋所在县的评估局提交 Form 50-114，一般在 5 月 1 日之前。多数评估局可以在线申请，免费。
- 买房当年就能申请：如果您在 1 月 1 日之后买房，而前任房主当年没有申请同一豁免，您可以按比例享受当年剩余部分。
- 条件：您拥有这套房子并作为主要住所，而且没有在德州内外的其他房子申请自住房豁免。
上限
每年 10% 上限
自住房的评估价值每年最多上涨 10%。出租房和投资房没有这个上限：2024–2026 税年非自住房曾有临时的 20% 上限，按目前法律在 2026 年之后到期。所以投资房买入后，应按评估价值会涨到市场价来做预算。
特殊区
MUD 和 PID 会让税更高
很多新郊区在 MUD（市政公用事业区）或 PID（公共改善区）里，每年要多交一笔税或摊派费，有时一年多几千美元。详见：德州 MUD 和 PID 是什么。
申诉
怎么申诉（protest）
- 收到评估通知：自住房一般在 4 月 1 日前寄出，其他房产在 5 月 1 日前。
- 截止日期：5 月 15 日，或通知寄出后 30 天，以较晚者为准。可以在评估局网站在线提交，也可以用 Form 50-132。
- 非正式审查：正式听证前可以先和评估局沟通，很多案件在这一步就解决了。
- 正式听证（ARB）：可以亲自到场，也可以电话、视频参加，或提交书面宣誓陈述。
- 准备证据：附近可比房的成交价、房屋照片、维修报价最有用。「税太高」或个人经济困难不能作为理由，ARB 的任务是按市场确定价值。
- 对结果不满：收到 ARB 决定后 60 天内，可以向地区法院起诉，或申请约束性仲裁（任何自住房，或评估价 $500 万以下的房产都可以）。
KAT 客户福利：我们的买房和卖房客户，每年申诉季都可以免费获得一份近期成交比较数据（comps），用于自己申诉。
评估局
奥斯汀、休斯顿、达拉斯的评估局
| 地区 | 评估局 |
|---|---|
| 奥斯汀 | Travis Central Appraisal District（TCAD）、Williamson Central Appraisal District（WCAD） |
| 休斯顿 | Harris Central Appraisal District（HCAD）、Fort Bend Central Appraisal District（FBCAD） |
| 达拉斯 | Dallas Central Appraisal District（DCAD）、Collin Central Appraisal District（CCAD） |
每个评估局都可以在线查询房屋评估价、申请自住房豁免和提交申诉。想先估算税额，也可以用我们的房产税计算器（英文）。
常见问题
常见问题
德州房产税是 3% 吗？
不一定。合计税率由您所在地址的所有税务单位决定，奥斯汀市区一般在 2% 左右。有 MUD 的小区会明显更高，部分新郊区可能接近 3%。请按具体地址查，我们出价前会帮您查清楚。
买房当年能申请自住房豁免吗？
可以。只要前任房主当年没有申请同一豁免，您可以按比例享受当年剩余部分。
投资房有 10% 上限吗？
没有。10% 上限只适用于自住房。
申诉一定要找专业公司吗？
不需要，自己申诉是免费的。您也可以委托代理人，需要提交 Form 50-162。
错过了 5 月 15 日怎么办？
如果有正当理由，ARB 可以准许延迟申诉。另外，如果自住房的评估价比正确价值高出四分之一以上，可以在缴税截止日前申请更正。
相关中文指南：德州 MUD 和 PID · 德州华人房产经纪 Weiting Yu